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L’ESEMPIO E’ TRATTO DALLA VENDITA REALE DI UN APPARTAMENTO IN UNA TORRE RESIDENZIALE DI MIDTOWN.
Alloggio 2 stanze + servizi (2 bagni e 1/2), 1463 piedi = 136 mq.
Stabile prestigioso, fine anni ‘80, con servizi interni di altissimo livello quali ristorante, palestra, piscina, sala riunioni e portierato 24 ore.
1. PREZZO ACQUISTO : $ 1,670,000: 12,370 $/ mq. Dato il lusso del palazzo e la vista del Central Park, si e’ trattato di un prezzo molto conveniente per l’acquirente;
2. COMMISSIONE: 6% pari a $ 100,200, pagata dal venditore;
3. TASSA DI TRASCRIZIONE: 2,5% pari a $ 41,700 (la tassa di trascrizione è pagata dal venditore se si tratta di alloggi nuovi o palazzi appena costruiti; dal compratore, invece, se si tratta di proprietà non nuove, già presenti sul mercato);
4. MANSION TAX (solo per alloggi di costo superiori al milione): 1% pari a $ 16,700, pagata dall’acquirente.
Altri costi includono :
1. TITLE INSURANCE: si tratta di un tipo particolare di assicurazione (offre la garanzia di piena proprietà) che, nel nostro sistema, è siglata dall’atto notarile. Le Title insurances, come gli studi notarili, effettuano le visure catastali e assicurano che la proprietà abbia le caratteristiche e le misure come da offerta commerciale. Il costo del Title è una percentuale che varia tra lo 0,75% e lo 0,50% del prezzo di acquisto. Nel nostro esempio, equivale ad un costo tra i 5.000 e gli 8.000 dollari;
2. AVVOCATO: l’avvocato segue la trattativa per il cliente, coordina la stipula assieme alla Title Insurance e all’avvocato del venditore. Le parcelle variano dai $ 3.000 ai $ 6.000, anche se alcuni studi hanno costi più alti. Nel caso di palazzi in costruzione o appena terminati, il lavoro dell’avvocato deve essere di grande dettaglio e massima accuratezza, quindi, per le nuove costruzioni le fees legali sono considerevolmente più alte (non meno di 8.000-10.000 dollari);
3. MUTUO: nel caso l’acquirente utilizzi un mutuo, incorrerà nella MORTGAGE RECORDING TAX pari a circa il 2% del valore del mutuo, più il costo di estimo (circa $ 600) e le spese legali della banca ($ 500). Nel nostro esempio, se il compratore avesse richiesto un mutuo pari al 50% del valore dell’alloggio, diciamo $ 800,000, allora avrebbe dovuto pagare circa $ 16.000 per registrare il mutuo ed altri $ 1.600 per spese di valutazione e legali.
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Fino ad ora abbiamo visto i costi che un compratore affronta per acquistare un alloggio. Per i costi di gestione, invece, bisogna considerare:
1. MAINTENANCE: la maintenance è l'equivalente dei costi di condominio; non è calcolata in percentuale ma sul valore dell’immobile e dei suoi servizi. In questo caso, la maintenance è di $ 1.696 al mese (circa $ 150/mq all’anno). Ovviamente, più l'immobile è importante e maggiori sono i servizi, più e' alta la maintenance. La maintenance di questo palazzo è una delle più alte di Manhattan;
2. REAL ESTATE TAX : potremmo dire che è l'equivalente dell’ICI italiano. La real estate tax, nel nostro caso, e’ di $ 1.300 al mese ed è basata sul valore catastale dell’immobile. In questo caso, le tasse immobiliari sono molto alte e raggiungono $ 115/mq per anno;
3. COSTO DI GESTIONE: se l'alloggio viene affittato, il costo del servizio richiesto da un’agenzia che si occupa della gestione e' di circa $ 200 al mese;
4. RENDITA LOCATIVA: l’alloggio del quale abbiamo riportato in dettaglio i costi di transazione e gestione è attualmente affittato a $ 8.300/mese, ovvero $ 738/mq all’anno.
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